Condominio: limiti alla libertà del proprietario

La vita “condominiale” ha certamente dei pregi (come il fatto stesso di non essere da soli nell’affrontare i problemi che attengono all’immobile) ma anche dei difetti. Il comportamento di un singolo condomino, infatti, può esser motivo di pregiudizio per gli altri.

Sul tema si richiama una recente sentenza del Tribunale di Teramo.

Il caso

La vicenda trae origine dall’inerzia prolungata di un condomino proprietario di unità immobiliare sita all’ultimo piano e il cui balcone era interessato da una massiccia presenza di guano di piccione, che ha creato una situazione di grave degrado e di serio pericolo igienico-sanitario per tutti i condomini. A seguito di apposita segnalazione da parte dell’amministratore, il Dipartimento di Prevenzione dell’ASL di Teramo ha disposto un accertamento tecnico in loco. Essendo stati impossibilitati ad accedere all’unità immobiliare, i Tecnici hanno confermato dall’esterno il grave stato di degrado, domandando al Sindaco del Comune di Teramo l’adozione di un’ordinanza contingibile e urgente volta alla tutela della salute pubblica e dell’incolumità dei condomini (richiesta che ha trovato accoglimento). In conseguenza del protrarsi dell’inerzia del condomino (anche rispetto al provvedimento amministrativo), il condominio ha presentato ricorso cautelare d’urgenza ai sensi dell’art 700 c.p.c. al fine di ottenere un’autorizzazione giudiziale per accedere coattivamente all’unità immobiliare in modo da effettuare un intervento di sanificazione e pulizia del balcone.

La soluzione del Tribunale di Teramo

La concessione di un provvedimento d’urgenza presuppone una cognizione semplificata, pur nella necessaria ricorrenza del duplice requisito del fumus boni iuris (ossia la verosimiglianza del diritto di cui il ricorrente chiede la tutela cautelare) e del periculum in mora (ossia il pregiudizio imminente e irreparabile che il diritto azionato rischierebbe di subire per il tempo occorrente a farlo valere in via ordinaria).

Nel caso esaminato dal Tribunale, sono ritenuti sussistenti entrambi i requisiti.

In particolare, il primo è stato ravvisato nella documentazione fotografica e nei verbali dell’ASL che dimostravano lo stato di degrado ed abbandono del balcone, pernicioso per la salute e incolumità dei condomini; anche il secondo requisito emerge in maniera evidente dall’intera produzione documentale versata in atti da cui traspariva come lo stato di evidente degrado del balcone di proprietà del condomino fosse in grado di arrecare danni ai condomini in termini di pericolo per la salute e per la sicurezza, oltre che per lo stabile condominiale in termini di decoro e di salubrità ambientale, anche tenuto conto del fatto che l’incuria accertata continuava insperabilmente a procedere.

Conclusioni

Il Tribunale di Teramo, pertanto, con l’ordinanza del 03 febbraio 2026 ha autorizzato il Condominio/ricorrente, in persona del relativo amministratore pro tempore, ad accedere alla predetta unità immobiliare -anche mediante l’ausilio della forza pubblica in caso di mancata

autorizzazione all’ingresso da parte del proprietario/resistente - al fine di provvedere alla messa in sicurezza del balcone di pertinenza della predetta unità abitativa, attraverso la pulizia e la rimozione del guano ivi presente, nonché le conseguenti attività di disinfezione e sanificazione, anche avvalendosi di una ditta a ciò specializzata, con relative spese a carico del proprietario/resistente e ha condannato il resistente alla rifusione, in favore del condominio in persona del relativo amministratore pro tempore, delle spese di lite.

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Con questa pronuncia emerge come il diritto di proprietà non è illimitato e assoluto (v. art 832 c.c.), trovando limite nell’altrui diritto. Poiché la condotta negligente del condomino proprietario dell’unità immobiliare era potenzialmente dannosa per la salute degli altri condomini (oltre che per il decoro del condominio), il giudice ha concluso per la legittimità di una compromissione temporanea del diritto del primo