Sfratto per morosità: il nuovo disegno di legge n. 1610

E’ noto a tutti il piano del Governo per liberare le case nel caso di inquilini morosi.

Il disegno di legge n. 1610, presentato dal Senatore Marchesi in data 31.07.2025 e contenente “Disposizioni in materia di procedura amministrativa speciale per il rilascio di immobili in caso di mancato pagamento del canone di locazione e istituzione dell’Autorità per l’esecuzione degli sfratti”, mira a offrire una risposta organica, efficace e socialmente sostenibile agli effetti negativi che discendono dal fenomeno annoso e crescente della morosità.

Su ispirazione di esperienze di altri Paesi (in particolare, Spagna e Finlandia), il nuovo DDL prevede innanzitutto la costituzione di un ente pubblico autonomo, sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia. L’AES (Autorità per l’esecuzione degli sfratti) è il fulcro della nuova procedura amministrativa speciale che mira a evitare il contenzioso civile in materia di locazioni, in particolare gli sfratti per morosità acclarata (intesa come mancato pagamento di almeno due canoni mensili consecutivi). Tale procedura autorizza l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario in alternativa al procedimento di cui agli artt 657 ss c.p.c.

Tutele per il conduttore

Il DDL, comunque, tiene in considerazione la posizione del conduttore prevedendo garanzie difensive, un possibile termine per sanare (cioè, rimediare) la morosità e l’accesso a misure di sostegno pubblico al fine di evitare una compressione illegittima delle parti. Sono previsti, in particolare:

-          la possibilità per il conduttore di proporre opposizione all’AES, entro 7 giorni dal ricevimento della notifica del titolo di rilascio dell’immobile per morosità acclarata disposta dall’AES (nel caso di errori materiali o se la morosità rientra nei casi di difficoltà economica tutelati);

-          l’AES ha la facoltà di concedere un differimento del rilascio non superiore a 15 giorni;

-          l’istituzione del Fondo nazionale per l’emergenza abitativa presso il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, destinato a sostenere con l’erogazione di contributi le situazioni di morosità e favorire la ricollocazione abitativa del conduttore che versa in comprovata difficoltà economica o che si trovi in una situazione straordinaria quale licenziamento, malattia grave, separazione;

-          intervento tempestivo e coordinato dei servizi sociali nei casi in cui lo sfratto coinvolga categorie fragili (come minori, anziani, disabili o soggetti in carico al welfare territoriale), attraverso la comunicazione obbligatoria dell’AES ai servizi sociali competenti.

Passaggi della nuova procedura innanzi all’AES

Il locatore si può rivolgere alla nuova Autorità (AES) per ottenere il titolo esecutivo di rilascio dell’immobile qualora la morosità del conduttore si protragga per due mesi consecutivi dimostrata attraverso mezzi probatori certi (come il contratto registrato, gli estratti conto bancari o le ricevute e le comunicazioni formali inviate al conduttore).

L’AES verifica la regolarità formale della documentazione presentata ed emette, in assenza di opposizioni fondate da parte del conduttore, un provvedimento esecutivo valido ai fini del rilascio dell’immobile. Il titolo esecutivo di sfratto è rilasciato entro 7 giorni dalla comunicazione del locatore pervenuta all’AES e l’esecuzione del rilascio dell’immobile deve concludersi entro trenta giorni dall’emissione da parte dell’AES del titolo di rilascio dell’immobile per morosità acclarata, e comunque non oltre novanta giorni (qualora vi siano motivi oggettivi per una sua proroga).

Il conduttore può opporsi entro sette giorni dal ricevimento della notifica del titolo di rilascio dell’immobile per morosità acclarata disposta dall’AES. L’AES ha la facoltà di concedere un differimento del rilascio, non superiore a 15 giorni. Tale misura consente di bilanciare l’esigenza di efficienza con la necessaria attenzione alle situazioni di vulnerabilità sociale.

Sanzioni contro gli abusi

Per evitare un uso improprio della procedura rapida, il DDL introduce una clausola di bilanciamento e garanzia (per evitare che la procedura venga impiegata a scopi elusivi o illegittimi): il locatore che dichiari falsamente la morosità, presenti documentazione alterata o utilizzi la procedura per fin speculativi è soggetto a una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 20.000 euro.

Conclusioni

Al momento in cui si scrive, la nuova procedura amministrativa è solo un “disegno di legge”.

Indubbiamente, la tenuta (e bontà) di qualsiasi riforma può accertarsi solo con il tempo.

Certamente, anche questo intervento si inserisce nel generale processo di “degiurisdizionalizzazione” a cui, ormai, siamo abituati.