Procedure esecutive immobiliare: il termine per il versamento del saldo prezzo

Con l’ordinanza n. 19019 del 10.06.2026, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul termine assegnato all’aggiudicatario di un immobile venduto all’asta per il versamento del saldo prezzo.

Il caso

Nell’ambito di una procedura di espropriazione immobiliare, all'esito di esperimento di vendita, il professionista delegato dal giudice dell'esecuzione per le operazioni di vendita aggiudicava il compendio immobiliare pignorato, assegnando termine di centoventi giorni per il versamento del saldo del prezzo.

Successivamente, il giudice dell'esecuzione dichiarava la decadenza dell'aggiudicatario per mancato versamento del saldo del prezzo nel termine stabilito, computato senza tener conto della sospensione feriale dei termini.

Ricevuta comunicazione del provvedimento, l’aggiudicatario proponeva istanza di rimessione in termini e revoca della decadenza, contestualmente versando il saldo del prezzo.

Con ordinanza, il giudice dell'esecuzione accoglieva l'istanza di rimessione in termini e revocava la decadenza.

Avverso detta ordinanza il debitore esecutato proponeva opposizione agli atti esecutivi, adducendo l'inapplicabilità della sospensione feriale al termine per il versamento del saldo del prezzo e l'irrilevanza di un incolpevole affidamento dell'aggiudicatario.

L'opposizione veniva rigettata dal Tribunale che riteneva sussistente un affidamento incolpevole dell'aggiudicatario in ordine alla data di scadenza di tale termine e, pertanto, sussistenti i presupposti per la sua rimessione e legittima l'ordinanza opposta; considerava, comunque, il termine per il versamento del saldo del prezzo di natura sostanziale e, come tale, non soggetto a sospensione feriale.

La sentenza veniva impugnata in Cassazione dal debitore esecutato.

Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente denunciava il mancato riconoscimento della perentorietà e della natura sostanziale del termine di 120 giorni per il versamento del saldo prezzo; con il secondo motivo, invece, censurava il riconoscimento, nel caso concreto, dei presupposti per la rimessione in termini in favore dell’aggiudicatario.

La pronuncia della Corte di Cassazione

La Corte ritiene preliminare la disamina della seconda doglianza e rammenta un principio ormai consolidato

“Per radicato convincimento di nomofilachia, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario di un immobile in sede di vendita forzata ha carattere perentorio e non è suscettibile di proroga (sulle orme di Cass.,Sez. U, 12/01/2010, n. 262, cfr., ex aliis, Cass. 29/05/2015, n. 11171; Cass.02/07/2021, n. 18841, Cass. 08/06/2022, n. 18421; Cass. 30/04/2025, n. 11376;Cass. 27/02/2026, n. 4494)”.

La perentorietà e l’improrogabilità del termine non escludono, in astratto, l’applicabilità dell’istituto della rimessione in termini. I due istituti della rimessione in termini e della proroga, infatti, sono diversi

“La proroga, infatti, è prevista dalla legge solo per i termini ordinatori; solo prima della scadenza, e solo per "motivi particolarmente gravi". Con essa, il giudice accorda alla parte interessata un differimento della scadenza del termine per il compimento dell'atto processuale.

La rimessione in termini è istituto ben diverso: essa ha per presupposto la "decadenza incolpevole" da un adempimento processuale, e non differisce il termine già fissato, ma rimette la parte interessata nella medesima posizione in cui si sarebbe trovata, se il primo termine inutilmente scaduto non fosse mai stato fissato.

La proroga, dunque, evita una decadenza, mentre la rimessione in termini sana ex tunc una decadenza già verificatasi" (così Cass. 10/12/2019, n. 32136; conf. Cass. n.4944 del 2026)”.

Nel caso concreto, la Corte reputa corretta la valutazione sulla ricorrenza dei presupposti per la rimessione in termini.

Più specificamente, il giudice territoriale ha evidenziato che né l'ordinanza di vendita né l'avviso di vendita, nello stabilire il termine di centoventi giorni per il deposito del saldo prezzo, avevano precisato alcunché circa l'applicazione o meno al suddetto termine della sospensione feriale dei termini; il revirement della giurisprudenza di legittimità affermativo della natura sostanziale del termine era intervenuto in corso di procedura; due elementi costituiti dal messaggio di posta elettronica inviata dal professionista delegato all'aggiudicatario in cui si indicava il termine ultimo di pagamento, al lordo della sospensione feriale nonchè dal provvedimento reso dal Giudice dell’esecuzione, coerente con tale computo.

Una contraria prassi nell'ufficio giudizio vale, di per sé sola, a determinare un legittimo affidamento negli utenti del servizio giustizia. Nella specie, però, la prassi del Tribunale era conforme al precedente orientamento di legittimità e il mutamento di indirizzo (implicante, nel caso, un decremento del lasso temporale utile per il versamento) è sopravvenuto nel corso dell'esperimento di vendita il cui esito è sfociato nell'aggiudicazione dell'immobile.

Nel caso esaminato, peraltro, il convincimento dell'aggiudicatario sulla data ultima di versamento del saldo prezzo si era potuto ragionevolmente formare sulla base di un'indicazione, puntuale e dettagliata, proveniente dall'organo dell'ufficio esecutivo deputato proprio alla gestione delle operazioni di vendita (in quanto tale, assistito da apparenza di massima affidabilità), ulteriormente avallata da un provvedimento del giudice dell'esecuzione.

In considerazione delle peculiarità della fattispecie, la Corte giustifica il rigetto del secondo motivo e, per l’effetto, dichiara inammissibile, per difetto di interesse, il primo motivo.

Il ricorso, pertanto, è rigettato.

Conclusioni

Con l’ordinanza, la Corte si pone in linea di continuità con il più recente (ormai consolidato) orientamento di legittimità ribadendo la natura sostanziale (e la conseguente non soggezione alla sospensione feriale) del termine per il versamento del saldo del prezzo ad opera dell'aggiudicatario.

Al contempo, la Corte di Cassazione precisa che la rimessione in termini resta astrattamente ammissibile anche in relazione a tale termine come extrema ratio, cioè come rimedio del tutto eccezionale, subordinato alla prova di una decadenza incolpevole determinata da circostanze idonee a ingenerare un ragionevole affidamento sulla diversa scadenza del termine, soprattutto se derivanti da indicazioni puntuali e qualificate provenienti dagli organi della procedura.